서울 아파트 전세를 반전세나 월세로 바꾸려면 서울 아파트 전월세 전환율과 계산식을 먼저 확인하는 것이 좋습니다. 실제 시장 전환율과 법정 전환율 상한은 서로 다른 개념이므로 구분해서 봐야 합니다.
2026년 1분기 서울 아파트 평균 전월세전환율은 4.7%로 집계됐고, 현재 법정 전환율 상한은 한국은행 기준금리 2.75%에 2%p를 더한 4.75%입니다. 2026년 6월 서울 아파트 월세 거래 비중은 54.1%로 전세 비중 45.9%보다 높았습니다.
이번 글에서는 시장 전환율, 계산기 사용, 월세 계산방법, 법정 상한까지 한 번에 정리해드립니다.
전월세 전환율 계산기 바로가기👉1. 서울 전월세 전환율과 실제 시장 수준
서울 전월세 전환율은 실제 임대차 시장에서 전세보증금을 월세로 바꿀 때 관찰되는 비율입니다. 2026년 1분기 서울 아파트 평균은 4.7%였습니다.
조사기관과 시점에 따라 수치는 달라집니다. KB부동산 기준 2026년 1월 서울 아파트 전월세전환율은 4.25%였습니다.
| 구분 | 시점 | 전환율 |
|---|---|---|
| 서울 아파트 평균 | 2026년 1분기 | 4.7% |
| KB부동산 | 2026년 1월 | 4.25% |
※ 시장 전환율과 법에서 정한 전환율 상한은 같은 개념이 아닙니다.
2026년 6월 서울 아파트 월세 거래 비중은 54.1%였습니다. 같은 기간 전세 비중은 45.9%로 집계됐습니다.
2. 전월세 전환율 계산기 이용방법
전월세 전환율 계산기를 이용하면 보증금을 줄였을 때 예상 월세를 계산할 수 있습니다. 서울시 주택정보 서비스에서는 전세보증금과 월세보증금, 전환율을 입력하는 방식으로 계산합니다.
계산 전에는 세 가지 값을 준비하면 됩니다.
- 기존 전세보증금
- 변경할 월세보증금
- 적용할 전월세전환율
※ 기존 계약에서 월세로 전환할 때는 실제 시장 전환율만 보지 말고 법정 상한도 함께 확인해야 합니다.
예를 들어 기존 전세금이 4억원이고 월세보증금을 1억원으로 정하면 감소한 보증금은 3억원입니다. 여기에 4.7%를 적용해 월세를 계산할 수 있습니다.
3. 전월세 전환율 계산방법과 월세 계산식
전월세 전환율 계산방법의 핵심은 줄어든 보증금에 전환율을 곱한 뒤 12로 나누는 것입니다. 연간 월세액을 월 단위로 바꾸기 때문입니다.
월세 = (전세보증금 - 월세보증금) × 전월세전환율 ÷ 12전세 4억원을 보증금 1억원의 반전세로 바꾸고 전환율 4.7%를 적용하면 다음과 같습니다.
3억원 × 4.7% ÷ 12
= 월 1,175,000원※ 위 조건에서 계산되는 월세는 약 117만5천원입니다.
계산할 때는 전체 전세보증금이 아니라 실제로 줄어드는 보증금 부분을 기준으로 잡아야 합니다. 전환율도 계약에 적용할 수 있는 기준과 비교해보세요.
4. 법정 전월세 전환율과 4.75% 기준
법정 전월세 전환율 상한은 두 기준 가운데 낮은 값을 적용합니다. 2026년 8월 25일 기준 한국은행 기준금리는 2.75%입니다.
현재 계산상 법정 상한은 4.75%입니다.
- 기준 ① 10%
- 기준 ② 한국은행 기준금리 2.75% + 2%p = 4.75%
- 적용 상한: 두 값 중 낮은 4.75%
※ 법정 상한은 기존 전세보증금의 일부 또는 전부를 월세로 전환할 때 적용하는 기준입니다.
신규 계약의 시장 월세 수준을 법정 전환율만으로 정하는 구조와는 구분해야 합니다. 기존 계약을 월세로 바꿀 때 법정 한도를 확인하는 것이 핵심입니다.
5. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 2026년 서울 아파트 전월세전환율은 얼마인가요?
→ 2026년 1분기 서울 아파트 평균은 4.7%이며, KB부동산의 2026년 1월 수치는 4.25%입니다.
Q. 법정 전월세전환율은 얼마인가요?
→ 기준금리 2.75%에 2%p를 더하면 4.75%입니다. 10%와 비교해 낮은 값을 적용합니다.
Q. 전세 4억원을 보증금 1억원으로 낮추면 월세는 얼마인가요?
→ 보증금 감소분 3억원에 4.7%를 적용하면 월 약 117만5천원입니다.
Q. 월세 계산은 어떻게 하나요?
→ 전세보증금에서 월세보증금을 뺀 금액에 전환율을 곱하고 12로 나눕니다.
Q. 시장 전환율과 법정 전환율은 같은가요?
→ 시장 전환율은 실제 임대차 거래에서 관찰되는 수치이고, 법정 전환율은 기존 계약을 월세로 전환할 때 적용하는 상한입니다.
서울 아파트 전월세 전환율을 계산할 때는 실제 시장 수치와 법정 상한을 함께 구분해야 합니다. 2026년 1분기 시장 평균은 4.7%, 현재 계산상 법정 상한은 4.75%입니다. 보증금 감소액에 전환율을 적용한 뒤 12로 나누면 예상 월세를 계산할 수 있습니다. 계약 전에는 적용 전환율과 보증금 차액을 다시 확인해보세요.
