외국인이 수도권에서 주택을 매수하려면 외국인 토지거래허가 대상인지 먼저 확인해야 합니다. 국토교통부는 서울 전역과 경기 23개 시·군, 인천 9개 자치구의 외국인 토지거래허가구역 지정을 2027년 8월 25일까지 연장했습니다.
허가구역 지정 이후 2025년 9월부터 2026년 6월까지 수도권 외국인 주택 거래는 4,397건으로 전년 동기 6,024건보다 27% 감소했습니다. 허가 대상 주택을 거래하려면 계약 전에 시·군·구청 허가를 받아야 하며, 허가 처리기간은 신청일부터 15일 이내입니다.
이번 글에서는 허가구역, 지정 기준, 적용기간, 제출서류까지 한 번에 정리해드립니다.
외국인 토지거래허가 신청 바로가기👉1. 외국인 토지거래허가구역과 수도권 적용 지역
외국인 토지거래허가구역은 수도권 주요 지역에 계속 적용됩니다. 국토교통부가 2026년 8월 20일 재지정을 발표했으며 적용지역은 다음과 같습니다.
| 지역 | 지정 범위 | 주요 제외·구분 |
|---|---|---|
| 서울 | 전 지역 | 전 지역 적용 |
| 경기 | 23개 시·군 | 양주·이천·의정부·동두천·양평·여주·가평·연천 제외 |
| 인천 | 9개 자치구 | 옛 동구 지역 제외 |
인천은 2026년 7월 행정구역 개편을 반영했습니다. 대상은 미추홀·연수·남동·부평·계양·서해·검단·영종·제물포입니다.
※ 수도권 주택 규제와 2026년 8월 신규 지정된 외곽 섬 353곳의 토지 규제는 목적과 적용 대상을 구분해 살펴보세요.
2. 외국인 토지거래 허가구역지정 대상과 면적 기준
외국인 토지거래 허가구역지정 대상에서는 매수자와 주택 종류, 면적 기준을 함께 봐야 합니다. 대한민국 국적이 없는 개인과 외국 법인·단체 등 법에서 정한 외국인등이 매수자인 주택 거래가 대상입니다.
허가 대상 주택과 면적 기준은 다음과 같습니다.
- 단독·다가구·다세대·연립·아파트
- 주거지역 6㎡ 초과
- 상업지역 15㎡ 초과
허가 대상이라면 거래계약을 체결하기 전에 부동산 소재 시·군·구청의 허가를 받아야 합니다. 사전 허가 없이 체결한 거래계약은 효력이 발생하지 않기 때문입니다.
※ 외곽 섬 353곳도 외국인은 토지취득계약 체결 전에 관할 시·군·구 허가를 받아야 하며, 무허가 거래는 계약 무효와 2년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금 대상이 될 수 있습니다.
3. 외국인토지거래 허가기간과 실거주 의무
외국인토지거래 허가기간은 2026년 8월 26일~2027년 8월 25일입니다. 수도권 외국인 주택 허가구역이 기존보다 1년 연장된 것입니다.
허가를 받은 뒤에는 실제 거주 의무도 지켜야 합니다.
| 구분 | 기간 | 내용 |
|---|---|---|
| 허가 처리 | 15일 이내 | 신청서를 받은 날부터 허가·불허가 처분 |
| 입주 | 허가일부터 4개월 이내 | 해당 주택 입주 |
| 실거주 | 취득 후 2년 | 실제 거주 의무 |
| 위반 시 이행명령 | 3개월 이내 | 시·군·구청장이 이행명령 |
실거주 의무를 지키지 않고 이행명령도 따르지 않으면 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 토지 취득가액의 10/100 이내에서 차등 부과되며 의무를 이행할 때까지 반복 부과할 수 있습니다.
※ 계약 체결 시점만 확인하지 말고 허가 후 4개월 입주와 2년 실거주 의무까지 함께 확인해보세요.
4. 외국인토지거래 허가서류와 신청 절차
외국인토지거래 허가서류는 계약 전 허가 단계에서 준비해야 합니다. 신청서에는 당사자와 토지 정보뿐 아니라 계약예정금액과 이용·자금계획을 기재합니다.
기본 제출서류는 다음과 같습니다.
- 토지거래계약 허가 신청서
- 토지이용계획서
- 토지취득자금 조달계획서
신청서에는 성명·주소와 지번·지목·면적·이용현황을 작성합니다. 권리설정현황, 건축물 등 정착물, 이전할 권리와 계약예정금액도 기재합니다.
2026년 2월 10일부터 외국인의 자금조달 관련 신고도 강화됐습니다. 외국환을 조달자금으로 적었다면 외국환신고·확인필증 등 반입 증빙을 준비하고, 외국인이 주택을 매수할 때는 체류자격 등도 신고합니다.
※ 신청부터 처분까지 법정 처리기간은 15일 이내이므로 계약 일정 전에 서류를 준비해보세요.
5. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 수도권 외국인 토지거래허가구역은 언제까지 적용되나요?
→ 2026년 8월 26일부터 2027년 8월 25일까지 적용됩니다.
Q. 서울은 일부 지역만 허가구역인가요?
→ 서울은 전 지역이 대상이며 경기는 23개 시·군, 인천은 9개 자치구가 포함됩니다.
Q. 모든 면적의 주택이 허가 대상인가요?
→ 조사 카드 기준으로 주거지역은 6㎡ 초과, 상업지역은 15㎡ 초과가 허가 대상입니다.
Q. 허가를 받으면 바로 임대할 수 있나요?
→ 허가일로부터 4개월 이내 해당 주택에 입주하고 취득 후 2년 실거주 의무를 지켜야 합니다.
Q. 허가 없이 계약하면 어떻게 되나요?
→ 사전 허가 없이 체결한 거래계약은 효력이 발생하지 않습니다.
외국인 토지거래허가는 계약 전에 적용지역과 면적 기준을 확인하는 것이 중요합니다. 수도권 지정기간은 2027년 8월 25일까지이며 허가 후에는 입주와 실거주 의무도 이어집니다. 자금조달 관련 서류와 체류자격 신고까지 함께 준비해야 합니다. 매수하려는 부동산의 소재지와 면적부터 확인해보세요.
